In sintesi: un percorso Compromesso-Vendita consiste in sei fasi che si susseguono automaticamente tra il vostro cliente venditore, il vostro cliente acquirente e i vostri solleciti ai notai. Configurare questo percorso in Client Vault Pro richiede dodici minuti. Ecco la sequenza, la checklist dei template e le buone pratiche che i miei utenti agenti immobiliari hanno validato su centinaia di transazioni.
Il compromesso di vendita è il punto cardine di una transazione immobiliare. Finché non viene firmato, il mandato può saltare. Finché le condizioni sospensive non sono soddisfatte, la vendita può fallire. Finché il notaio non ha ricevuto tutti i documenti, l’atto autentico viene posticipato. Se gestite questo percorso via e-mail e telefono, passate il tempo a rincorrere le informazioni. Se lo configurate in un percorso automatizzato, vi concentrate su ciò che conta: la relazione con il cliente.
Questo tutorial vi mostra la sequenza esatta che raccomando per un percorso Compromesso-Vendita standard. Potete adattarlo alle vostre specificità (residenziale principale, secondario, investimento locativo), ma la struttura rimane la stessa.
Le 6 fasi del percorso tipo
Fase 1 — Documenti venditore (titolo di proprietà, DPE, diagnosi)
Sin dall’accettazione dell’offerta, il vostro venditore riceve il link al suo spazio di deposito. La checklist contiene: titolo di proprietà, ultima imposta fondiaria, dossier di diagnosi tecniche (DDT) completo, regolamento di condominio se applicabile, ultimi verbali di assemblea. Il percorso verifica automaticamente la completezza. Solleciti al 3° e 7° giorno in caso di documenti mancanti.
Fase 2 — Documenti dell’acquirente (identità, finanziamento, situazione matrimoniale)
Parallelamente alla fase 1, l’acquirente riceve il proprio link dedicato. La checklist include: documento d’identità, prova di residenza, attestazione di finanziamento bancario o prova del capitale, stato di famiglia o contratto di matrimonio a seconda della situazione. Entrambi i percorsi avanzano parallelamente, consentendovi di vedere a colpo d’occhio chi sta ritardando il processo.
Fase 3 — Redazione del compromesso
Quando i documenti delle fasi 1 e 2 sono completi, la fase 3 si sblocca automaticamente. Il sistema notifica il redattore (voi stessi o il notaio, a seconda del vostro mandato). Il tempo target è solitamente di 5-7 giorni. Se si supera tale termine, viene inviato un avviso automatico.
Fase 4 — Firma del compromesso
Il compromesso è pronto. Lo depositate nel caveau. Venditore e acquirente ricevono ciascuno la notifica per la revisione, con un termine di risposta di 3 giorni. Una volta approvato da entrambe le parti, l’appuntamento per la firma viene proposto automaticamente tramite il vostro calendario connesso.
Fase 5 — Superamento delle condizioni sospensive
Dopo la firma, il percorso passa alla fase di superamento delle condizioni. Il tempo standard è di 45-60 giorni. L’acquirente carica le prove man mano: offerta di prestito accettata, certificato urbanistico, dichiarazione preventiva approvata, diritto di prelazione esercitato. Il percorso invia promemoria a -15 e -7 giorni dalla scadenza.
Fase 6 — Preparazione dell’atto autentico
Ultimo rettilineo. Il notaio riceve automaticamente l’accesso ai documenti raccolti nelle fasi precedenti (previo vostro consenso). Niente più email di trasferimento, niente più ricerche in vecchi archivi. L’appuntamento per l’atto autentico è fissato. Tutti sanno cosa devono fare.
La checklist dei 6 modelli da preparare
Affinché il percorso sia fluido, sono necessari sei modelli di notifica. Preparateli una volta e riutilizzateli per tutte le vostre transazioni.
- Email di benvenuto al venditore con l’elenco dei documenti e il link per il caricamento
- Email di benvenuto all’acquirente con il relativo elenco personalizzato
- Notifica di redazione al notaio o al vostro studio
- Email di proposta di revisione del preliminare di vendita alle due parti
- Promemoria condizioni sospensive (15 e 7 giorni prima)
- Notifica di trasferimento al notaio per l’atto autentico
Ogni modello deve includere il tono desiderato, la firma della vostra agenzia e il promemoria del calendario. Massimo quindici-venti righe. Una volta scritti, saranno utili per tutti i vostri percorsi futuri.
Le tempistiche reali della configurazione
Su Client Vault Pro, la creazione di un nuovo percorso tipo Compromis richiede in pratica dai dodici ai quindici minuti: due minuti per nominare il percorso, sei minuti per allineare le sei fasi con il drag-and-drop, quattro minuti per collegare ogni fase al relativo template. Successivamente, per ogni nuova transazione, cliccate su «crea una cartella da questo percorso» — trenta secondi e tutto è pronto.
Il ritorno sull’investimento lo vedo solitamente a partire dalla terza transazione. A partire dalla decima, gli agenti che l’hanno adottato mi dicono che non potrebbero più tornare indietro. Il tempo risparmiato è reale, ma ciò che viene menzionato più spesso è la tranquillità: sapere che nulla viene dimenticato, che lo strumento tiene traccia anche quando siete fuori per una visita.
Oltre al Compromis-Vente
La stessa logica di percorso si applica a tutte le vostre operazioni ricorrenti: mandato di vendita, locazione arredata, gestione locativa, vendita nello stato futuro di completamento (VEFA). Una volta acquisito il riflesso su un percorso, vorrete estenderlo a tutta la vostra attività. È esattamente ciò che i miei utenti fanno nelle settimane successive alla loro prima implementazione.
